中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未到岌岌可危的地步

昨日，當(dāng)下，針對(duì)深圳，廣州等地的房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下跌，國(guó)內(nèi)掀起了激烈的討論，一方要求政府應(yīng)該放寬對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊縮性調(diào)控；另一方則堅(jiān)持前兩年的緊縮性調(diào)控才剛剛開(kāi)始發(fā)揮效力，現(xiàn)在不宜放松。一時(shí)間各方爭(zhēng)持不下，不過(guò)隨著新組建的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部機(jī)構(gòu)改革“三定方案”的獲批，下半年的房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)將有些調(diào)整……

中國(guó)房?jī)r(jià)回歸理性是大勢(shì)所驅(qū)

在上周六舉行的一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)論壇上，對(duì)目前中國(guó)樓市有不少悲觀的看法，認(rèn)為如果斷供問(wèn)題處理不當(dāng)?shù)脑?，將?huì)向二線城市延伸。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，深圳樓市中大概有三成是炒房者，目前只有在去年高位進(jìn)入的炒房者出現(xiàn)資金緊張的可能性比較大，斷供只是個(gè)別現(xiàn)象。

實(shí)際上，近段時(shí)間以來(lái)，隨著深圳，廣州房?jī)r(jià)的下跌，業(yè)界已經(jīng)有不少聲音，開(kāi)始研究深圳，廣州的房?jī)r(jià)的下跌會(huì)否向全國(guó)范圍內(nèi)蔓延。對(duì)于深圳市場(chǎng)出現(xiàn)的斷供現(xiàn)象，以及下半年的樓市的調(diào)控目前也缺乏一個(gè)權(quán)威的觀點(diǎn)。不過(guò)，根據(jù)官方發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，還是有不少端倪開(kāi)始出現(xiàn)。

首先是針對(duì)房?jī)r(jià)下跌問(wèn)題的。據(jù)深圳市國(guó)土房管局統(tǒng)計(jì)，今年6月，深圳平均房?jī)r(jià)為每平方米11159元，與去年10月均價(jià)每平方米17350元的歷史高位相比，已經(jīng)下跌了36%；同時(shí)間，據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，上半年全市的商品房均價(jià)仍在1.23萬(wàn)元至1.28萬(wàn)元之間，房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)有些媒體所說(shuō)的大幅下降，下降的只是個(gè)別樓盤(pán)。目前北京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調(diào)整期，投資增速放緩，銷(xiāo)售市場(chǎng)連續(xù)兩年低迷，今年上半年僅銷(xiāo)售房屋3萬(wàn)套，與最高年份的10萬(wàn)套相差甚遠(yuǎn)。上半年北京市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資794.4億元，同比增長(zhǎng)11.9%，增幅比一季度回落10.6個(gè)百分點(diǎn)。上半年，北京市商品房銷(xiāo)售面積為457.1萬(wàn)平方米，同比下降近五成。房地產(chǎn)行業(yè)投資增速下滑也對(duì)全市固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長(zhǎng)帶來(lái)一定的影響。上半年，全市完成社會(huì)固定資產(chǎn)投資1594.9億元，比上年同期增長(zhǎng)14.9%，增幅與上年持平。不過(guò)，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，但是整體呈現(xiàn)低量高價(jià)的態(tài)勢(shì)。

深圳的房?jī)r(jià)下跌了三層，北京的房?jī)r(jià)只是出現(xiàn)了小幅回落?？磥?lái)房市在全國(guó)其他城市依然可以稱(chēng)的上是“豬堅(jiān)挺”了。但不可否認(rèn)的是，全國(guó)房?jī)r(jià)在2007年瘋狂了一把之后，目前已經(jīng)逐步走向理性，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，各地土地流拍頻繁，價(jià)格高企的同時(shí)成交量逐步萎縮，國(guó)家加大對(duì)商品房的緊縮力度，同時(shí)開(kāi)始大面積建造經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，這一切的信號(hào)無(wú)不都在向我們昭示著，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始變的理性和成熟了，房?jī)r(jià)回歸理性是大勢(shì)所驅(qū)。

其次是深圳市場(chǎng)斷供問(wèn)題的。正是在全國(guó)房假都開(kāi)始有走下跌跡象的時(shí)候，在這樣大的背景之下，深圳總體房貸違約率開(kāi)始有所上升，但尚未出現(xiàn)大面積的違約現(xiàn)象。根據(jù)中國(guó)人民銀行深圳中心支行發(fā)布的消息，到3月末，深圳全市個(gè)人住房不良貸款余額為13.36億元，比去年末增加0.81億元。因此，對(duì)于深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們認(rèn)為深圳房?jī)r(jià)的下跌是繼去年房?jī)r(jià)過(guò)分虛高的理性回歸，但房地產(chǎn)市場(chǎng)一如股票市場(chǎng)一樣存在“羊群效應(yīng)”，因此，對(duì)于房?jī)r(jià)的下跌我們需要謹(jǐn)防短時(shí)間的暴跌。此外，由于深圳的房?jī)r(jià)下跌是全國(guó)最早的，而且在深圳房?jī)r(jià)下跌半年之久后，目前其他一線城市才開(kāi)始全面顯現(xiàn)，因此，對(duì)于其他一下城市今后會(huì)否出現(xiàn)斷供問(wèn)題，應(yīng)給于高度關(guān)注。

第三是中國(guó)房?jī)r(jià)如果回歸的話，回歸到什么價(jià)位才是合理的？以北京市為例，當(dāng)前房?jī)r(jià)與收入比已經(jīng)達(dá)到了15比1至16比1，也就是居民購(gòu)一套房的價(jià)錢(qián)相當(dāng)于15年到16年的收入。那么市場(chǎng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)這輪博弈之后，最終的價(jià)位會(huì)停在一個(gè)什么樣的區(qū)間上呢？這輪博弈會(huì)持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間……這些實(shí)際上都是由市場(chǎng)來(lái)決定的。但對(duì)政府部門(mén)來(lái)說(shuō)，最重要的是控制房?jī)r(jià)下跌的速度。很明顯，短時(shí)間的快速下跌，將泡擠盡不是我們想要的，平穩(wěn)有序的下跌才是對(duì)各方最有利的態(tài)勢(shì)。而這就要求，政府部門(mén)要引導(dǎo)市場(chǎng)的預(yù)期，只有這樣才能真正實(shí)現(xiàn)比較不錯(cuò)的狀態(tài)。

房地產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)出現(xiàn)新格局

而下半年會(huì)出現(xiàn)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)什么樣的具體措施呢，也許最近剛剛通過(guò)新組建的住房與城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃部的“三定方案”能給我們一些啟示。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部機(jī)構(gòu)改革“三定方案”已經(jīng)獲批，“三定方案”于20日下達(dá)到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。機(jī)構(gòu)改革后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部機(jī)構(gòu)設(shè)置“大動(dòng)手術(shù)”:新設(shè)公積金監(jiān)管司、房地產(chǎn)監(jiān)管司、村鎮(zhèn)建設(shè)司。原來(lái)外事司與計(jì)劃財(cái)務(wù)司合并為外事計(jì)財(cái)司。此前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在7月15日召開(kāi)的“上半年工作總結(jié)暨下半年工作重點(diǎn)安排”工作會(huì)議上透露，機(jī)構(gòu)改革后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的首要工作是住房工作，要在住房政策制定、住房供應(yīng)以及住房制度改革方面發(fā)揮調(diào)控作用。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部雖然是此輪國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革中少數(shù)幾個(gè)“改名”的部門(mén)，但是其職能調(diào)整變化并不大。除了城市公共交通管理職能劃至交通運(yùn)輸部外，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部還正式確定了對(duì)城市軌道交通的設(shè)計(jì)、建設(shè)管理職能。

今后，城市軌道交通建設(shè)管理工作將分為兩部分:設(shè)計(jì)、建設(shè)階段工作由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部管理；城市軌道交通線建設(shè)完成后，運(yùn)營(yíng)功能交給交通運(yùn)輸部管理。除此以外，原建設(shè)部管理的絕大部分職能未做調(diào)整。

雖然管轄職能未有大的變化，但是部門(mén)內(nèi)機(jī)構(gòu)設(shè)置卻有很大變化:房地產(chǎn)行業(yè)管理司由兩個(gè)拆成4個(gè)，新增設(shè)房地產(chǎn)監(jiān)管司和公積金監(jiān)管司。另外，合并外事司和計(jì)劃財(cái)務(wù)司為外事計(jì)財(cái)司，騰出一個(gè)司的編制給村鎮(zhèn)辦，使其“轉(zhuǎn)正”為村鎮(zhèn)建設(shè)司。
在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部上報(bào)的“三定”方案中提出，隨著城市化進(jìn)程的到來(lái)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃是一個(gè)變革方向。而目前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下屬村鎮(zhèn)辦具體負(fù)責(zé)農(nóng)村和小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容，還不是行政編制，需要將其地位提高，以解決城鄉(xiāng)統(tǒng)籌工作中的一些具體問(wèn)題。村鎮(zhèn)辦升格為司后將負(fù)責(zé)農(nóng)村住房建設(shè)規(guī)劃、質(zhì)量管理、標(biāo)準(zhǔn)制訂，以及推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌工作中農(nóng)民住房問(wèn)題的研究。

房地產(chǎn)改革依然堅(jiān)持市場(chǎng)化取向

對(duì)于落實(shí)住房責(zé)任，姜偉新表示，除了制定住房保障政策、加強(qiáng)住房保障工作監(jiān)督監(jiān)管外，住房制度改革也同樣重要。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要沿著原建設(shè)部的工作方向，繼續(xù)推進(jìn)剛剛進(jìn)行10年的住房制度改革工作。在今后的住房改革工作中，仍堅(jiān)持市場(chǎng)方向。除此以外，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部還將在住房標(biāo)準(zhǔn)制定、住房安全與舒適等方面加大立法、立規(guī)力度。
下半年監(jiān)管強(qiáng)調(diào)具體問(wèn)題具體分析

此次住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部機(jī)構(gòu)改革一下設(shè)置4個(gè)司，充分體現(xiàn)了其住房功能定位，同時(shí)體現(xiàn)了今后房地產(chǎn)調(diào)控專(zhuān)業(yè)化、精細(xì)化的思路。下半年無(wú)疑是房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出的時(shí)間段。但是今后的房地產(chǎn)調(diào)控政策不再會(huì)像以前“國(guó)六條”、“國(guó)八條”那樣覆蓋全國(guó)，而是分領(lǐng)域、區(qū)域、專(zhuān)業(yè)化地出臺(tái)。例如，深圳出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫時(shí)，不再會(huì)為了深圳出臺(tái)一個(gè)限制全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，而會(huì)根據(jù)深圳，以及類(lèi)似深圳問(wèn)題的城市，對(duì)癥下藥。