銀監(jiān)會房貸檢查意味著什么

上周，銀監(jiān)會開始對國內(nèi)商業(yè)銀行房貸發(fā)放情況進(jìn)行全面檢查，看看國內(nèi)商業(yè)銀行是不是落實(shí)了國十條的精神。銀監(jiān)會房貸檢查意味著什么？它對國內(nèi)房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生多大影響值得密切關(guān)注。

因?yàn)閲畻l出臺以來，房地產(chǎn)市場的變化很大，一直火熱的房地產(chǎn)市場銷售突然停止，房地產(chǎn)上市公司的股票價格快速下跌，盡管房價仍然站在高位不動，但是這種情況能夠堅持多久是不定的。面對這種情況，全國各地國十條退出之聲又起。那么，國十條是否退出，退出的切入點(diǎn)又在哪里？從當(dāng)前的媒體反映來看，基本上是圍繞著信貸政策的差異性方面做文章。比如，主張房地產(chǎn)宏觀政策退出者就認(rèn)為國十條是有史以來最為嚴(yán)厲的政策，而國十條的嚴(yán)厲性就在于該政策更為詳細(xì)地規(guī)定了個人住房按揭貸款的差異化，即第二套以上的住房貸款采取市場定價，第三套以上的住房不僅要采取市場定價而且還是采取強(qiáng)制性禁止異地貸款或部分地方禁止貸款。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)商看來，只要房地產(chǎn)個人按揭貸款差異性的政策退出，那么房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策將發(fā)生巨大逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場又將回到他們所希望的投機(jī)炒作空前的繁榮階段。所以，最近有媒體報道，有些地方的第二、三套住房按揭貸款又開始松動，意味著國十條新一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將終結(jié)。

從這些言論與現(xiàn)象來看，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的問題最為核心的方面應(yīng)該是銀行的個人按揭貸款信貸政策。這些政策決定了國內(nèi)房地產(chǎn)市場繁榮與發(fā)展。比如，2009年的房地產(chǎn)市場泡沫基本上就是政府2008年下半年出臺的131號文件過度優(yōu)惠的個人住房按揭貸款信貸政策吹大的。不僅個人住房按揭貸款，而且企業(yè)信貸、地方政府的信貸都可能進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

所以國十條的出臺，其宗旨就是要改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢，就是要讓房地產(chǎn)市場回到居住的本性，而要做到這一點(diǎn)，就得對當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的投機(jī)炒作進(jìn)行嚴(yán)厲地打擊。國十條規(guī)定就是如此，其包括的基本原則也十分明確，但是由于不少相關(guān)政策的彈性很大，而不為地方政府左右的也只有個人住房按揭貸款信貸差異性政策。因此，差異化的信貸政策剛出臺，房地產(chǎn)市場就發(fā)生了較大的變化。而國十條出臺后不少地方住房銷售突然停止但房價仍然站在高高的山頂上，就在于國十條信貸差異化政策執(zhí)行不徹底，如果對存量第二套以上的住房也取消過度優(yōu)惠的信貸政策，即這些住房的貸款政策恢復(fù)到平常，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場的變化可能比大家想象的要大（不過，對存量第二套以上住房實(shí)行信貸差異化政策不會不實(shí)行，只不過是時間問題）。

這種情況說明了什么？一是說明了當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場基本是一個投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場，當(dāng)政策一出臺使得新的住房投機(jī)炒作不敢進(jìn)入市場時，住房的銷售就會立即停止；另一方面，說明了盡管看到了當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場問題關(guān)鍵所在，但是制定該政策的幾個假定與實(shí)際情況有不小差距。比如，假定購買一套住房僅是消費(fèi)而不用作投資，這個假定是不成立的。因?yàn)橘徺I一套住房如果不用房地產(chǎn)稅收政策限制同樣可用于住房投資。

更為重要的是，假定當(dāng)前房地產(chǎn)市場的問題僅是部分城市的高房價，而不是中國房地產(chǎn)市場普遍高房價。因此，遏制高房價僅是針對部分城市而不是全國各地。其實(shí)這是當(dāng)前對中國房地產(chǎn)認(rèn)識的誤區(qū)。在這種誤區(qū)下，不僅把房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)作GDP增長之工具，而且也認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)與土地泡沫僅是局部性的。國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫也并非其局部性就不是房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)泡沫無論發(fā)生在什么地方，其局部性如何小，國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫存在的嚴(yán)重性怎么也不能低估。

從上述分析可以看出，當(dāng)前銀監(jiān)會對商業(yè)銀行的房貸發(fā)放情況全面檢查，一是看到2009年過度優(yōu)惠的信貸政策可能面對的風(fēng)險，因此如何來調(diào)整這種優(yōu)惠信貸政策是當(dāng)務(wù)之急；二是從2009年個人按揭增長情況來看，為什么會增長極度快速，并非沒有政策限制，而是各商業(yè)銀行為了擴(kuò)張信貸規(guī)模沒有執(zhí)行相關(guān)規(guī)定。如果今年仍然不執(zhí)行國十條的政策，房地產(chǎn)信貸的快速增長不可避免；三是對商業(yè)銀行個貸現(xiàn)場檢查不僅能夠保證銀監(jiān)會政策執(zhí)行嚴(yán)肅性，而且也能夠從這種檢查中看到當(dāng)前個貸發(fā)放中的問題，以便尋找化解之道。四是銀監(jiān)會對個貸現(xiàn)場檢查不僅表明國十條的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不會退出，反而執(zhí)行會更加深化。即表明中央政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心。